鶯歌買屋 / 鶯歌買房 - 鶯歌火車站商圈三樓3房美寓鳳鳴重劃區

※以上照片若為街景，為物件附近環境介紹，非刊登物本身。

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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。

總價：768 萬
參考單價：34.12 萬/坪
地址：新北市鶯歌區重慶街地圖 🏷️ 查看區域實價登錄
格局： 3房(室) 2廳 1衛 1廚房
總坪數：22.51 坪 (不含車位面積)
主建物面積：22.51 坪
土地面積：9.68 坪
樓別/樓高： 3樓 / 4樓
屋齡：44 年
法定用途：住家用
形式/類型：住宅/ 公寓

詳細資訊

管理方式：無
朝向方位：坐西朝東
鄰近學校：鶯歌國小鶯歌國中
鄰近公園：3號公園
生活機能：鶯歌市場.南雅夜市
附近交通：鶯歌火車站.陶博館捷運站
物件資訊內容以登記簿謄本或預售屋買賣契約為準，若有疑問請洽承辦人員。

地圖 (點擊顯示地圖)

我家AI分析｜物件診斷一次看

本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。

SWOT 分析

面向	內容
優勢 (Strengths)	1. 地理位置便利：鄰近鶯歌火車站及南雅夜市，生活機能極佳，交通動線方便。 2. 教育資源穩定：鄰近鶯歌國小及國中，適合重視學區的買家。 3. 總價門檻低：每坪單價約 34.12 萬元，在該區域屬於親民價格，且提供 3 房格局，空間效率高。 4. 樓層適合步行：3 樓位於 4 樓總樓層的中段，爬樓梯負擔尚可接受。
劣勢 (Weaknesses)	1. 屋齡過高：已達 44 年，建物老化風險高，可能影響居住安全與維修成本。 2. 衛浴規劃不足：1 衛對於 3 房家庭而言，尖峰時段動線可能衝突。 3. 缺乏電梯：公寓型態無電梯，長期居住對長輩或搬運重物不便。 4. 坪效限制：22.51 坪擠出 3 房，每個房間空間可能較為緊湊。
機會 (Opportunities)	1. 區域發展潛力：標題提及鳳鳴重劃區，顯示該地可能受惠於周邊開發案的價差效應。 2. 投資收租性：因鄰近車站與學區，潛在的租金需求與轉租客群穩定。 3. 翻新增值：若結構安全無虞，透過適度翻新可提升居住品質並增加市場吸引力。
威脅 (Threats)	1. 貸款限制：高屋齡建物通常面臨銀行放款年限縮短或成數較低，增加購屋成本。 2. 流動性風險：老公寓在二手市場上較難轉手，接盤客群可能受限於預算。 3. 維護與安全：舊社區常見管線老舊、漏水或公共安全隱憂，需投入額外修繕資金。